2022年度地产上市公司50强

在这场生与死的博弈中，爆矿企业纷纷失去筹码，中国海外，华润置地，万科位列前三。

2021年是房地产行业雷爆频发的一年虽然在央行三条红线政策的指引下，房地产企业的负债率普遍下降，但主要上市房地产公司剔除预付款后的总负债率中位数从2020年底的71.9%下降到2021年底的70.8%，净负债率中位数从2020年底的80.2%下降到2021年底的76.5%可是，由于预售资金监管严格，主要房地产上市公司的现金负债率中位数从2020年底的1.25倍下降到2021年底的1.05倍

主要上市房企中，2020年底绿色企业占比保持在33%，但红色企业和橙色企业占比从2020年底的27%上升到32.5%与此同时，隐性负债也有所增加各大上市房企近一半的销售额来自表外贡献，少数股东权益在净资产中的平均占比已经达到39%因此，实际债务在净资产中的估计平均份额从2020年底的14%小幅上升至2021年底的15%

在资金压力下，行业整体高度依赖债务展期——由于国内房地产企业普遍缺乏长期资金渠道，目前96%的上市房企都面临债务期限短于投资回收周期的问题，平均期限缺口达到15个月根据我们的测算，各大上市房企有30%面临短期资金缺口的压力，所有企业都面临中期资金缺口的压力平均最低债务展期比例为69%，16%的企业最低债务展期比例超过100%——即即使不扩张，这部分企业不仅需要展期全部债务，还需要新增债务支付利息，维持运营事实上，在2021年，10%的主要上市房地产公司的利息保护倍数不到一倍，即目前的利润不足以支付利息，更不用说本金了

经营方面，2021年主要房地产上市公司股票资产周转率较上年平均上升35%，但行业整体利润率明显下降主要上市房企毛利率中值从2020年的24.4%降至2021年的16.6%，核心营业利润率中值从2020年的12.2%降至2021年的9.7%，相应地，主要上市房地产公司税前投资资本回报率中位数从2020年的9.2%降至2021年的7.2%，投资回报率与综合债务融资成本的差距从2020年的1.2个百分点缩小到0.9个百分点，内生和外生增长潜力都进一步减弱到2021年底，36%的主要上市房地产公司的投资资本税前回报率低于综合债务融资的成本，从而失去了可持续的增长空间

在此背景下，房地产企业频频爆雷，部分企业因为销售额大幅下滑，已经跌出了我们重点关注的各大房地产上市公司名单，此外，2022年有多家企业推迟公布2021年业绩报告或变更审计机构我们只能将这些企业排除在2021排名报告之外景瑞控股等几家公司尚未公布其经审计的财务数据，其排名是根据其未经审计的财务数据来衡量的由此，与2020年的87家上市房企相比，2021年上市房企数量减少至77家，其中近50%面临严重的经营问题，60%面临严重的财务问题，抗风险能力和盈利能力成为房企的主要短板

综合抗风险能力，融资成本，运营效率，盈利能力，成长潜力和销售规模因素，中国海外，华润置地，万科，保利地产，碧桂园，龙湖集团，越秀地产，10月，仁和置地，深圳

再者，如果以抗风险能力和融资成本为横轴，以当前投入资本回报率和未来增长潜力得分为纵轴，各大房地产上市公司生存矩阵中有19%的企业目前面临生存压力，34%的企业短期资金压力大，但仍有转型空间14%的企业虽然短期资金压力不大，但受到效率水平和成长空间的制约，只能通过合作开发来拓展生存空间剩下的有可持续发展潜力的企业只占32%，其中只有10%有整合潜力显然，在行业洗牌的时候，房地产企业正视自身短板，准确定位行业内的生存空间，以适应新环境，实现可持续增长，才是关键

销售规模排名

2021年合同销售总额或合并销售额超过100亿元的A+H房地产上市公司有77家，在2022年6月8日前公布了2021年的财务数据我们称之为主要的房地产上市公司其中，14家公司年合同销售金额在2000亿元以上，21家公司年合同销售金额在1000亿—2000亿元之间，11家公司年合同销售金额在500亿—1000亿元之间，27家公司年合同销售金额在100亿—500亿元之间前10大上市房企年度合同销售总额均在2500亿元以上，前20大上市房企年度合同销售总额均在1500亿元以上，前50大上市房企年度合同销售总额至少在370亿元以上

平均而言，上述上市房企总销售额的46%来自表外从合并销售额来看，7家上市房企合并销售额在2000亿元以上，9家上市房企合并销售额在1000亿—2000亿元之间，19家上市房企合并销售额在500亿—1000亿元之间，39家上市房企合并销售额在100亿—500亿元之间

规模也在一定程度上影响着房地产企业的综合实力2021年，上市房企综合实力排行榜前20强企业中，11家公司年合同销售总额超过2000亿元，4家公司年合同销售总额在1000亿—2000亿元之间，从合并销售额来看，综合实力排名前20位的企业中，有7家企业的合并销售额在2000亿元以上，6家企业的合并销售额在1000亿元至2000亿元之间

可是，与上一年相比，2021年，房地产企业规模效应的影响正在减弱，综合实力前20强榜单中有5家企业的合同销售总额不足1000亿元——事实上，房地产开发企业的财务安全因部分企业雷爆而整体降低，部分主营租赁业务的房地产企业凭借财务安全或融资成本优势跻身综合实力前20强榜单另一方面，在已公布财务数据的大型房地产开发企业中，也有不少上千亿的企业因财务和经营问题，跌入综合实力榜的后20名其中，综合抗风险能力，融资成本，运营效率，盈利能力和成长潜力起着重要作用

综合抗风险能力排名

截至2021年12月31日，主要房地产上市公司剔除预付款后的总负债率中位数已由2020年末的71.9%小幅降至70.8%，净负债率中位数由2020年末的80.2%降至76.5%，但由于下半年预售资金监管的加强，受限资金的增长导致主要房地产上市公司的现金短债比中位数从2020年底的1.25倍下降到1.05倍，因此，2020年底，绿档企业的比例保持在33%的水平，但红档和橙档企业的比例从2020年底的27%上升到2021年底的32.5%，这还不包括未披露财务数据的企业。

进一步，为减轻账面债务负担，增强企业债务融资能力，房地产企业实股和表外负债问题依然严峻:2020年末主要房地产上市公司净资产中少数股东权益平均占比仍将保持在39%，但归属于少数股东的利润普遍低于权益份额，27%企业少数股东利润占权益份额不足一半在一些企业中，由于少数股东不承担亏损，利润比例明显高于股权比例由此，主要房地产上市公司净资产中实债平均占比从2020年的14%小幅上升至2021年末的15%，这还不包括未披露财务数据的企业，表外销售方面，平均46%的主要房企销售来自表外，5%的企业表外销售贡献超过70%，再加上合约负债的融资成分，行业整体的隐性债务压力还是很大的

考虑到表内偿付能力和表外债务预警，主要房地产上市公司抗风险能力综合得分中值已降为1.80，大名城，中国海外，华润置地，万科，人和置地，深圳控股，世纪佳缘国际，保利地产，碧桂园，华侨城进入我们综合抗风险能力排行榜前10。

需要注意的是，2021财年，多家在香港上市的房地产公司延迟公布年报数据，一定程度上影响了其财务数据的准确性，此外，截至2022年5月31日，主要房地产上市公司中景瑞控股等，尚未公布经审计的财务数据，我们只能根据这些公司公布的未经审计的财务数据进行计算，对于未公布未经审计财务数据的公司，我们只能将其排除在各大房地产上市公司名单之外伴随着这些企业财务数据的公布，我们会根据需要进行专门的分析

总之，房地产企业的债务结构非常复杂这份报告试图通过对隐性负债的分析来发现企业的隐性债务风险，但我们无法审计每个企业的财务数据因此，评分的准确性仍然取决于其表内财务数据的真实性在表中财务数据严重失真的情况下，我们将无法保证排名报告的准确性但是，我们综合利用了所有可获得的公开财务信息，对几乎所有上市房地产公司进行了全面分析因此，我们认为本报告在评价房地产企业整体财务和经营状况方面仍具有较好的参考价值但是，我们不能保证所有的排名都不会出现偏差所以在使用这份排名报告时，请结合各种信息自行判断

融资清单

2021年，由于高风险企业或项目难以获得融资支持，房地产企业整体融资成本不升反降主要房地产上市公司综合债务融资成本均值保持在7.2%，中值降至6.7%38%的公司综合债务融资成本低于6%，但13%的公司仍在10%以上

其中深圳控股，中国海外，外高桥，陆家嘴，五矿地产，华侨城，龙湖集团，金隅集团。

运营效率排名

2021年主要上市房企股票资产周转率中位数为0.255倍，比2020年增长35%投资回收周期的中位数是3.05年但低谷期的股票资产周转率中位数将降至0.182倍，投资回收期中位数延长至4.2年，平均结算周期近5年

由此，建发股份，绿地控股SH)，祥生控股(2599HK)，中粮控股(2772HK)，新城控股(601155，诊股)(601155)SH)和金宇集团诊断)(600067)SH)，龙光集团(3380香港)，0106.HK施琅地产和金科(000656，诊断)(000656)SZ)进入效率榜前10

盈利能力排名

从盈利能力来看，2021年主要上市房企的毛利率中值从2020年的24.4%降至2021年的16.6%，核心营业利润率中值也从2020年的12.2%降至2021年的9.7%，19.5%的企业核心营业利润率低于5%综合利润率和周转率，主要上市房地产公司投入资本税前收益率中位数从2020年的9.2%下降到2021年的7.2%，只有22%的企业投入资本税前收益率超过10%，而投入资本税前收益率低于5%的企业比例从2020年的10%上升到2021年的17%

由此，世纪佳缘国际，时代中国，滨江集团，陆家嘴，新城控股，商辂地产，荣安地产(行情00517，诊断股)，华润置地，龙湖集团，深证控股进入盈利榜前10名。

增长潜力排名

2021年，房地产行业整体销售增速放缓77家主要上市房企合同销售金额同比仅微增1.7%，增速中位数为2.6%38%的企业2021年合同销售金额出现负增长，但有13%的企业同比增速超过30%在合并销售方面，2021年，77家主要房地产上市公司合并销售金额同比增长14%，增速中位数为10.6%25%企业合并销售增速在30%以上，但22%企业合并销售增速同比为负，企业增速出现分化

但是，整体来看，房地产行业的高增速是不可持续的考虑到周期性波动和不依赖债务更新，主要上市房企内生增长率中位数仅为2.9%，只有1%的企业内生增长率大于10%，但有6.5%的企业内生增长率为负

在内生增长潜力不足的情况下，房地产企业主要依靠使用外部融资工具来推动外生增长，这本质上取决于投资资本回报率与债务融资成本之间的利差空间由于2021年主要上市房地产公司投资资本税前回报率中位数已从2020年的9.2%降至7.2%，导致主要上市房地产公司投资资本税前回报率与债务融资成本的中位数差距从2020年的1.2个百分点缩小到2021年的0.9个百分点，36%的企业目前投资资本税前回报率低于综合债务融资成本，行业整体的外部增长空间也在缩小

最后，适量的土地储备是增长潜力的物质基础截至2021年底，主要房地产上市公司土地储备总量平均为年销售额的7.1倍，中位数为5.4倍，可售土地储备平均为年销售额的3.7倍，中位数为3.0倍虽然大多数房地产企业的土地储备总量可以满足未来3—5年的发展需求，但8%的主要上市房地产公司的土地储备总量不足3年，从可售面积来看，不足未来2年的销售量，从而影响企业的可持续发展潜力

综合历史增长率，内生增长空间，外生增长空间和土地储备总量，滨江集团，德信中国(2019HK)，深证控股，钟君集团(1966HK)，佳缘国际，越秀地产，宝龙地产(1238HK)，新城控股，时代中国(1233.HK)，绿地控股进入增长潜力榜前10名

综合实力排名

我们根据房地产企业的抗风险能力，融资成本，经营效率，盈利能力，增长潜力，销售规模对上市房地产企业的综合实力进行评级——前两个因素主要表现企业的财务安全，后四个因素主要表现企业的经营状况据此，一般情况下，我们对上述六个因素分别赋予30%，20%，10%，10%，20%的权重，使财务安全状况和经营状况各占50%的权重，加权平均后，即可得到各大房地产上市公司的综合实力得分

而当企业抗风险能力综合得分小于4分时，此时企业的生存压力大于发展压力，财务安全成为决定企业能否实现可持续发展的关键因素。相反，规模因素的作用正在减弱——2021年之前，规模因素确实对房地产企业的生存发展起到了重要作用，但在一批大型房地产企业频频爆雷之后，规模因素只能对企业的财务安全起到辅助作用，但对于那些财务风险高的企业来说，大到不能倒已经成为过去——相应地，当企业抗风险能力综合得分小于4时，我们将六个因素的权重调整为40%，20%，10%，10%，10%

结果，2021年77家主要上市房企综合实力平均得分为3.86，得分中位数为3.75其中，中国海外，华润置地，万科，保利地产，碧桂园，龙湖集团，越秀地产，华侨城，仁恒置地，深控股，建发股份，旭辉控股，金地(行情600383，诊股)(600383SH)，美的地产(3990HK)，龙光集团，绿地控股和绿城中国

房地产行业六维蛛网图

2021年，在央行三条红线政策指引下，房地产企业负债率下降，但伴随着预售资金监管趋严，现金短债比例也普遍下降由此，各大房地产上市公司中，绿色企业占比保持在33%，但红色企业和橙色企业占比从2020年底的27%上升到2021年底的32.5%，30%的企业面临短期资金缺口的压力，所有企业都面临中期资金缺口的压力平均近70%的债务在不扩张的情况下需要展期，16%的企业不仅需要展期全部债务，还需要新增债务支付利息或维持运营，超过10%的企业其利息保障倍数不到1倍，即当期利润不足以覆盖利息支出，更不用说偿还本金了与此同时，房地产企业的隐性负债也有所增加，近一半的销售额来自表外贡献，实际负债在净资产中的估计份额也上升到了15%，这还不包括尚未公布2021年财务数据的多家房地产企业

经营方面，2021年行业平均离职率上升35%，但毛利率和核心营业利润率下降20%—30%主要上市房地产公司的毛利率中值已从2020年的24.4%降至2021年的16.6%，而核心营业利润率中值已从2020年的12.2%降至2021年的9.7%税前投资资本回报率中位数也从2020年的9.2%下降到2021年的7.2%，相应地，投资资本税前回报率与综合债务融资成本之间的利差空间中位数也从2020年的1.2个百分点降至2021年的0.9个百分点，内生和外生增长潜力都进一步减弱

在此背景下，房地产企业频频爆雷，部分企业因为销售额大幅下滑，已经跌出了我们重点关注的各大房地产上市公司名单，仍有部分企业因债务情况复杂，未公布截至2022年6月8日的财务数据结果显示，与2020年的87家上市房企相比，2021年可统计的上市房企数量减少至77家其中，47%的企业存在严重的经营问题(经营效率，盈利能力或增长潜力综合得分低于2分)，60%的企业存在严重的财务问题(综合抗风险能力或融资成本得分低于2分)，75%的企业面临严重的财务或经营问题剩下的企业中，只有4%没有短板，剩下的21%在业务或财务方面有短板(即除规模外其他指标得分在2—5分之间)

从图1可以看出，2021年各大上市房企的得分中，只有融资成本得分中位数在5分以上，其他指标得分中位数均在5分以下，尤其是抗风险能力和盈利能力，综合得分中位数均在3分以下，即抗风险能力和盈利能力已成为房地产行业最重要的短板。

当然，具体到每个企业，各自的问题和不足是不一样的如越秀地产在财务方面明显好于行业平均水平，但经营效率和盈利能力指标与行业平均水平相当，说明经营效率有待提高，虽然中远(3377.HK)净负债率偏高，现金短债率较低，债务展期压力较大，但融资成本优势明显，缓解了短期资金压力但是，抗风险能力和盈利能力仍然是企业最重要的短板，再比如金科股份和融安地产(000517SZ)，二者在运营效率和盈利能力上均优于行业平均水平，但财务指标较弱，尤其是融资成本明显高于行业平均水平

总之，我们可以在六维蛛网图上清晰地看到每个房地产企业的优势和劣势，以及与行业平均水平的对比，从而更好地发现企业的问题，帮助企业改善自身运营。

房地产行业的生存矩阵

最后，根据我们的计算，在各大上市房地产公司中，财务状况尚可的企业有25家，有11家企业财务状况较差，但融资成本优势明显，即使偿债能力较弱(即抗风险能力综合得分小于2分，但融资成本得分大于等于8分)也能保持债务融资渠道畅通，上述36家企业短期资金压力较小，占主要上市房企总数的47%。

其中，8家公司的抗风险能力和融资成本综合得分均在5分以上，当期投资资本回报率或未来增长潜力得分也优于行业平均水平，这些企业目前财务安全性较好，具有一定的回报率或成长性优势，因此具备行业整合的潜力到2021年底，此类具有整合潜力的企业占主要房地产上市公司总数的10%

剩下的24家公司分为两类一类是那些短期财务压力不大，但当前投资资本回报率和未来增长潜力得分低于行业平均水平的公司自身的运营能力或资源不足以支撑其可持续发展，只能通过与第三方优势公司的合作来拓展生存空间在各大上市房企中，此类企业约占14%

另一类是短期资金压力不大，当前投资回报率或未来成长得分高于行业平均水平的企业这些企业暂时没有生存危机，有一定的发展空间，但财力不足以支撑大规模的行业整合到2021年底，这类具有可持续发展空间但无整合潜力的企业占主要房地产上市公司总数的22%

相反，2021年，41家主要上市房企目前面临较大资金压力，占比53%其中，有26家公司的当期投资回报或未来成长得分高于行业平均水平，占主要房地产上市公司总数的34%这些公司还有转型的空间

其余15家公司不仅短期资金压力大，而且当前投资回报率和未来成长得分均低于行业平均水平，面临巨大的生存压力这些公司占主要上市房地产公司总数的19%

综上所述，到2021年底，房地产行业的生存结构进一步演变，以综合抗风险能力和融资成本为横轴，以当前投入资本回报率和未来增长潜力为纵轴在各大房地产上市公司的生存矩阵中，19%的企业目前面临生存压力，虽然34%的企业资金压力很大，但仍有转型空间14%的企业虽然短期资金压力不大，但受到效率水平和成长空间的制约，只能通过合作开发来拓展生存空间剩下真正有可持续发展潜力的企业只占32%，其中只有10%有整合潜力

图2是2021年主要上市房企的生存矩阵从图中可以看出，一半的企业面临短期资金压力，但大部分企业仍有转型空间成功的企业会进入正确的可持续发展区(绿区)，但转型失败的企业最终会在资金压力的拖累下落入生存压力大的企业名单(红区)，部分危机企业会被排除在我们重点关注的各大上市房企之外此外，由于行业整体利润率和投资回报率的大幅降低，短期资金压力并不大而受回报水平和成长潜力制约，只能通过合作发展来拓展生存空间的企业(黄曲区企业)，独立发展的压力越来越大结果显示，主要上市房地产公司中，具有可持续发展潜力的企业(绿区企业)仅占32%，其中具有整合潜力的企业(深绿企业)仅占10%，就所有上市房企而言，具有可持续发展潜力的企业比例较低

伴随着形势的变化，你的企业处于生存矩阵的哪个象限。