佳兆业重构估值逻辑：523亿溢利背后 旧改底盘+社区生态+稀缺牌照的长期价值

在今年“两会”《政府工作报告》明确提出“有序推动好房子建设”，叠加“十五五”规划开局之年的关键节点，中国房地产行业正加速从以“防风险”为主的存量调整阶段，迈向以“存量盘活+品质提升”为核心的高质量发展新周期。这一转型既是落实 “房住不炒”“租购并举”“城市更新”等顶层设计的必然要求，也为具备战略韧性和转型能力的房企打开了新的增长空间。

佳兆业集团（1638.HK）2025年报交出了一份标志性答卷：集团实现年度溢利523.3亿元，净资产转正至194.5亿元。通过债务风险出清、财务底盘重塑，轻装上阵的佳兆业已彻底告别高杠杆时代。依托“好房子”建设、社区人文运营、大健康闭环及国际化布局的多维生态协同，集团正稳步融入房地产新发展模式，展现出面向未来的可持续增长态势。

顺应存量提质与城市更新国家战略，筑牢“好房子”核心竞争力

自然资源部“38号文”明确“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，为行业划定了从“增量驱动”转向“存量提质”的政策分水岭。佳兆业凭借前瞻性布局，在这一约束下展现出显著的资产护城河。截至2025年末，集团连同合营及联营公司总土地储备约1910万平方米，其中大湾区占比达64.2%，深圳、广州核心城市储备占比进一步凸显高能级都市圈聚焦优势。

更具战略意义的是，佳兆业在城市更新（旧改）领域的先发优势正加速转化为高质量发展动能。去年12月，自然资源部、住房城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，在规划优化、资源组合供应等方面释放政策红利。佳兆业不仅储备了大量核心城市未纳储更新项目，还计划将城市更新作为优质货源补充渠道，并输出全流程服务模式，助力产业升级与城市有机更新。这一转型精准契合 “盘活存量、优化增量”的宏观导向，为企业穿越行业周期提供了坚实底盘。

在交付端，佳兆业将“保民生、保交付、保质量”作为首要任务，2025年在深圳、广州、成都、重庆等城市交付18个项目、8592套房源。深圳云望府、江门悦峰府、北京西山相府等多个项目获国家星级绿色建筑认证，体现了“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”理念，将居住需求提升至生活品质跃升，呼应了国家“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区）的民生部署。

新质生产力赋能社区治理，构建人文关怀驱动的美好生活生态

伴随物业行业从“基础服务”向“民生福祉与城市治理”重要抓手转型，佳兆业美好（2168.HK）以新质生产力为引擎，加速从传统物业向“美好生活运营商”升级。作为集团稳健发展的基本盘之一，佳兆业物业管理服务已进驻全国78个城市，管理总建筑面积高达约9910万平方米，服务业态广泛涵盖住宅、商业、写字楼、旅游、大型场馆等多个领域，年内整体贡献收益约15.4亿元。在庞大的管理底盘与AI大模型技术快速迭代的2026年背景下，公司通过“K生活”App实现超70%高频业务线上化，自研智慧停车与AI云眼系统落地，并引入清洁机器人实现商写项目7×24小时标准化作业，释放人力使其能更深度地投入到社区文化与精细化运营中。

围绕“一老一少”全龄段需求，佳兆业美好2025年开展超2000场社区文化活动，彰显了社区空间的人文温度。叠加医疗康养、宠物服务等六大“小K生活”增值体系，一个兼具情感连接与精神内核的美好生活生态正加速成型，精准对接顶层设计关于提升基层治理效能、促进共同富裕的战略要求。

大健康产业链闭环成型，稀缺牌照打造抗周期增长极

在地产与物业基本面持续向好的同时，集团医疗板块多年整合迎来成果兑现。佳兆业健康（0876.HK）近日收购青海制药控股权获批，成为港股唯一拥有麻精药品生产牌照的上市公司。在国家《麻醉药品和精神药品管理条例》严监管下，全国仅10家企业具备该资质。青海制药60余年历史积淀、124款临床刚需药品（含21款独家/稀缺品种），为集团大健康“医药+器械+服务”闭环补齐核心拼图，且本次股权置换不占用上市公司现金流，体现了审慎高效的资本运作。

青海制药的临床特药渠道与集团原有数字化齿科、运动康复网络实现上下游协同：上游反哺下游服务、下游数据赋能上游研发，形成“1+1>2”效应。在人口老龄化与疼痛管理需求持续释放的背景下，这一高壁垒赛道将成为推动集团业绩与估值重塑的重要引擎，契合国家“健康中国”战略与生物医药产业高质量发展部署。

国际化业务跃升为新增长极，多元产业矩阵穿越周期

在全球产业链重构与“十五五”规划强调“高水平开放”的背景下，佳兆业资本（00936.HK）海外布局实质性成为集团核心盈利贡献。2025年海外业务实现营业收入2.38亿港元，净利润同比增长16%，新加坡与香港两大枢纽合计贡献近九成营收，树立了中资企业实体产业高质量“出海”标杆。

从2025年报看，佳兆业已构建起优质旧改资产底盘、数字化人文社区生态、稀缺大健康壁垒以及高效出海业务的多元协同矩阵。这一布局既是企业自身债务风险化解、轻装转型的成果，更是对房地产新模式、城市高质量发展、新质生产力与高水平开放等一系列顶层战略的积极响应。

站在“十五五”开局的新起点，佳兆业以稳健经营的姿态，持续为城市更新、实体经济赋能和民生福祉提升贡献力量。其业务模式、估值逻辑的重构，也为行业内其他转型房企提供了可资借鉴的转型范式。未来，随着政策红利持续释放与企业执行力充分兑现，佳兆业有望在高质量发展的新周期中，创造更具可持续性的长期价值。